В многоквартирных домах города Батайска нередко возникают споры о правомерности использования подвальных, чердачных, технических и иных нежилых помещений. Особенно часто это касается зданий старой постройки, а также домов, введённых в эксплуатацию без чётких межевых и кадастровых границ внутренних площадей. Строительно-техническая экспертиза позволяет установить, относится ли спорное помещение к общедомовому имуществу или может быть закреплено за отдельным собственником.
Зачем проводится экспертиза
Цель строительной экспертизы — дать технически обоснованное заключение о статусе помещения с учётом его конструктивной связи со зданием, функционального назначения, доступности, подключения к общедомовым коммуникациям и наличия или отсутствия признаков самостоятельного объекта недвижимости.
Экспертиза может потребоваться:
- при попытке приватизации нежилого помещения собственником без согласия других жильцов;
- в спорах между жильцами и управляющей организацией по поводу сдачи помещений в аренду;
- для подтверждения факта незаконной перепланировки или захвата общедомовой площади;
- в рамках судебного разбирательства о праве собственности на вспомогательные помещения (кладовые, коридоры, колясочные);
- при оформлении или оспаривании кадастровых границ помещения в БТИ и Росреестре.
Какие помещения попадают под экспертизу
В Батайске чаще всего возникают вопросы по следующим категориям помещений:
- подвальные и цокольные помещения;
- технические этажи и чердаки;
- общие коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы;
- тамбуры, колясочные, помещения консьержа;
- встроенные технические помещения с коммуникациями;
- блоки хозяйственного назначения (электрощитовые, насосные, бойлерные);
- части помещений, присоединённые к квартирам самовольно.
Что проверяет эксперт
При проведении экспертизы оцениваются следующие признаки:
- отражено ли помещение в проектной и технической документации как часть общего имущества;
- имеет ли помещение конструктивную обособленность (отдельный вход, перекрытия, несущие элементы);
- используется ли помещение для обслуживания всего дома (трубопроводы, вентканалы, проводка);
- имеются ли признаки самовольного присоединения или переоборудования;
- зарегистрировано ли помещение в реестре прав как самостоятельный объект;
- доступ к помещению ограничен или открыт для всех собственников дома;
- согласованы ли действия по передаче или переоборудованию с общим собранием жильцов.
Особенности домов в Батайске
Для города Батайск характерны:
- большое количество домов советского периода с неоформленными подвалами и техническими помещениями;
- частые попытки самовольной перепланировки или присоединения частей коридоров к квартирам;
- отсутствие в архиве проектной документации, что требует восстановления по обмерным чертежам и планам БТИ;
- наличие спорных случаев аренды или отчуждения подвальных помещений управляющими компаниями без согласия собственников.
Что содержит заключение
По результатам обследования составляется заключение, включающее:
- описание обследуемого помещения и его характеристик;
- установленные признаки принадлежности или обособленности;
- результаты визуального и инструментального обследования (при необходимости);
- анализ проектной документации, поэтажных планов и экспликаций;
- вывод: является ли помещение частью общедомового имущества или нет;
- рекомендации по оформлению прав, устранению нарушений или обращению в органы власти.
Юридическое значение
- используется как доказательство в суде по имущественным спорам;
- подтверждает или опровергает правомерность распоряжения помещением;
- служит основанием для аннулирования незаконной регистрации права собственности;
- помогает восстановить права жильцов на общее имущество дома;
- может быть приложением к коллективному обращению в администрацию или прокуратуру.
В условиях Батайска, где часть многоквартирных домов не имеет полной проектной документации, а объекты введены в эксплуатацию десятки лет назад, строительно-техническая экспертиза — один из немногих способов установить правовой статус нежилого помещения на основе инженерных и юридических признаков.
